中国房地产制度迎来重大调整。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
同日，中国人民银行，国家金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，为商品住房销售制度改革的配套制度，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。
适应存量时代的客观要求
商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。
一是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求。经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。
二是切实维护购房人合法权益的有力措施。住房价值量大，是居民家庭的重要财产。商品住房预售制度下，购房人可以提前锁定房源和价格，但是“先交钱后收房”，容易出现房屋延期交付等问题。通过改革完善商品住房销售制度，有力有序推行现房销售，能够实现“所见即所得”，有效防范交付风险；继续实行预售的，完善预售管理，切实保障预售资金安全。
三是推动房地产业高质量发展的现实需要。长期以来，有的房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患。近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。
推进商品住房销售制度改革
通知围绕加快构建房地产发展新模式，推进商品住房销售制度改革，规定了三方面内容。
一是完善商品住房预售管理。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
二是有力有序推行商品住房现房销售。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。
三是加强政策措施协同。优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模，优化土地出让方案，可带规划方案出让。加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，房地产项目公司与主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
切实维护购房人合法权益
《通知》针对商品住房交易中容易出现的风险隐患，强化了对购房人权益的保护。一是针对交易资金安全问题，明确购房资金和定金等统一纳入监管，确保资金安全。二是针对项目延期交付、货不对板问题，推行现房销售，“一手交钱一手交房”，实现“所见即所得”。三是针对购房人办证难、办证慢的问题，推行“交房即交证”。
此外，《通知》在政策规定上不搞“一刀切”，以是否取得建设工程规划许可证划分新老项目，实行“老项目老办法，新项目新办法”。对于老项目，可以选择继续预售，也鼓励实行现房销售。对于新项目，在制度设计上，实行预售和现房销售两种制度并行，有效保证销售制度改革平稳有序推进。
专家观点：
2025年以来，全国已有多地试行现房销售，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地先后落地相关政策，按“新老有别”的原则推动现房销售，有效期多为1-2年。
根据中指研究院不完全监测，今年以来超20地完善配套政策支持和鼓励居民购买现房，如提高公积金贷款额度上限、发放购房补贴等，广州提出“将积极稳妥谋划现售制试点项目”，并对实现现房销售的项目提供金融服务支持，鼓励商业银行提高其开发贷款额度、给予利率优惠，并对现房销售地块给予分期缴纳出让金和公共资源配套支持等。
当前阶段性全面推行现房销售的城市多为三四线城市，而一、二线城市主要通过积极探索或在少数核心地块进行现房销售试点的方式推进，本次政策从全国层面进一步明确现房销售有力有序地推进节奏。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，今日，住建部门、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词即“房地产发展新模式”。无论是预售制度与现房销售的改革，还是商业银行贷款（尤其是个人按揭）的优化，抑或是资本市场对房企融资的支持，其背后均以发展新模式为统领，旨在助力行业转型。
此次政策呈现三大特征：第一，政策出台处于行业从“有没有”向“好不好”转型的关键时代背景中，各项改革紧密贴合当前市场实际需求；第二，支持力度虽大，但风险红线未松——预售与现房改革、贷款投放、城市更新融资等均内嵌防范化解金融风险的刚性约束，确保政策推进有序稳健；第三，市场反馈积极，部分具体条款已引发行业高度关注，预计将对房屋销售、信贷投放等环节产生直接提振效应。总体而言，政策力度空前，市场响应正面，充分体现了各方对今年房地产工作及高质量发展目标的强烈期许。
中指研究院分析指出，本次预售门槛提升、有力有序推行现房销售，配套政策同步跟进等，对购房者、房企和房地产行业均将产生深远影响：针对购房者，维护购房人合法权益是本次政策核心主线。本次政策从四个方面维护购房人合法权益，直接利好购房者。一是完善预售资金监管制度，保障交易资金安全；二是通过提高预售门槛，有力有序推行现房销售，确保房屋按期交付；三是引导房地产开发企业建设“好房子”，提高住房建设品质；四是推行“交房即交证”。
针对房企，本次政策将推动企业进一步优化开发经营模式。预售门槛提升或现房销售可能使销售回款节点有所后移，企业需加强资金统筹，土地、金融等配套政策有望形成一定支持。同时，房企需结合自身实力合理确定开发规模，并更加重视资金管理、成本管控和产品品质。整体来看，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业竞争优势有望进一步体现。
针对市场，短期新房新增供应或阶段性减少，市场供求关系有望改善，城市分化或进一步加速，中长期将推动行业高质量发展。新项目执行封顶预售或现房销售，项目入市延后，新房供应或出现阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，基于当前市场整体库存规模较大，短期政策对房价的影响整体或偏中性。另外，本次政策给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。
采写：南都·湾财社记者王艳玲
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